Долевое строительство в Кыргызстане — как авантюра

Автор: Фатима Якупбаева

Истории о том, что люди остались без накоплений и без новых квартир весьма распространены в Кыргызстане. Причин тому несколько: недобросовестные застройщики, кризис на рынке, отсутствие разрешительных документов у застройщика, несвоевременная или полная уплата денег со стороны дольщика и т.д.

Возбуждались уголовные дела, кто-то получил обвинительный приговор, в судах рассматриваются уйма исковых заявлений на строительные компании, но как разрешаются эти споры и возвращаются ли все деньги дольщиков это пожалуй самый большой вопрос, на который однозначного ответа пока нет.

Безусловно, у каждого бизнеса есть свои риски и строительный бизнес дело крайне авантюрное, особенно в условиях коррупции и правового нигилизма существующего в Кыргызстане.

Кстати, несколько дней назад, Президент России поручил правительству, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования отказаться от долевого строительства к 2021 году. На первый взгляд, это может вызвать одобрение и у кыргызстанцев (мол, защита от мошенников-застройщиков). Но в России есть программа реновации, а в Кыргызстане даже  политики-популисты об этом не говорят, чего уж там государственная программа.

Если представить, что аналогичное  политическое решение по отказу от долевого строительства будет принято у нас, то это может привести к ряду негативных последствий:

1. Отток инвестиционного капитала;
2. Рост общей стоимости квартиры, эта причина может возникнуть из-за того, что застройщики будут вынуждены брать кредиты/займы под высокие проценты, а не инвестиции;
3. Преднамеренное или ложное банкротство застройщиков для того, чтобы освободиться от договорных  обязательств или ввиду спада активности у покупателей;
4. Увеличатся сроки строительства. Ведь на каждый этап возведения объекта придется изыскивать финансирование.

Наступят ли эти последствия зависят от политической  ситуации и практики строительного бизнеса в ближайшие шесть лет.

В целом, в Кыргызстане застройщики строят жилье, где 70-80 % доходов поступают от участников долевого строительства. Некоторые компании привлекают частных инвесторов или даже берут кредиты, но сотрудничество с банком это весьма редкий случай, ввиду очевидной нерентабельности.

В Кыргызстане сложилась практика возведения строительных объектов на земельном наделе с правом  пользования и владения (так называемая “зеленая” книга) или на земельном участке физического лица, который формально никакого отношения к Застройщику не имеет. В ситуации с “зеленой книгой” важно понимать, что земля находится в аренде, значит после истечения срока пользования, хозяевам квартир необходимо будет покупать землю на которой находится многоквартирный дом по рыночной цене. Какая будет рыночная цена через 30-40 лет неизвестно. В ситуации с собственником земли на котором строится объект необходимо изучить правовую связь между строительной компанией и данным физическим лицом: договор простого товарищества, договор мены и другие документы подтверждающие взаимовыгодное согласие собственника на строительство объекта на его территории.

При всей рискованности покупки жилья в строящемся доме, результат часто стоит рисков (конечно, при успешном завершении строительства). Многие возможно никогда не приобрели бы жилья, если бы не было долевого строительства.

Для тех кто решился на такую авантюру, предлагается простой алгоритм, который минимизирует правовые риски сделки.

1. Проверяйте документы строительной фирмы: Свидетельство о регистрации в органах юстиции, лицензия на право занятия строительной деятельностью (сроки действий, категория). Проверьте зарегистрирована ли фирма в базе данных Минюста http://register.minjust.gov.kg/
2. Проверяйте документы на земельный участок: «красная книга», “зеленая книга” правоудостоверяющие документы (договор купли-продажи или дарения), документы о перепрофилировании жилого дома под многоквартирный жилой дом (в случае если, дом ранее был оформлен как индивидуальный жилой дом), уплату налогов за землю.
3. Посмотрите сколько фирма платит налогов по ссылке — http://budget.okmot.kg/ru/inc_inn/index.html

Из этой информации можно сделать вывод о том, платит ли фирма налоги, какие именно суммы и сколько официально работает в фирме людей.