Долевой жилстрой:
обещание по цене квартиры
обещание по цене квартиры
Долевой жилстрой:
обещание по цене квартиры
обещание по цене квартиры
Законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Кыргызской Республики по вопросам долевого строительства» разместил Жогорку Кенеш на своём Интернет-сайте ещё 9 января нынешнего года. При этом в качестве главных новшеств законодатель дает некоторые пояснения к вопросу и вводит обязательную государственную регистрацию для таких договоров
Вслед за другими постсоветскими странами в Кыргызстане начался бум долевого строительства. Этому способствовал развал СССР, где главным застройщиком многоквартирных домов являлось само государство, а после его исчезновения в условиях рыночных отношений и в отсутствие крупного капитала и акул-инвесторов строительного бизнеса спрос на жилищном рынке стремительно рос, а его удовлетворение было возможно главным образом через привлечение средств желающих купить жилье по цене ниже рыночной, и к тому же готовых подождать, – то есть дольщиков (ранее эту тему Новостная служба «Прецедентинфо» раскрывала здесь и здесь).
Однако в этой статье мы затронем некоторые «подводные камни», и конечно, тему банкротства строительных компаний-застройщиков, когда, во всяком случае, по словам их представителей, денег для продолжения строительства у них нет.
Информационные агентства пестрят статьями об обманутых дольщиках. По неофициальным данным, на сегодня насчитывается около четырех тысяч участников долевого строительства, так и не вселившихся в уже оплаченное жилье. В СМИ эта тема поднималась не один раз, но статьи, посвященные этой проблеме, не отвечают на вопросы о том, что делать «после того», когда всё плохое уже случилось. А участники таких отношений так до конца и не понимают таинственную и опасную природу долевого строительства. Давайте же проследим этот зачастую скорбный путь дольщика с самого начала.
Вы видите рекламу, где предлагаются на продажу квартиры от 400 долларов США за квадратный метр. При обращении по указанному в объявлении телефонному номеру вы узнаете, что квартиры «продаются прямо сейчас», то есть за них здесь и сейчас берут вполне реальные деньги, однако само строительство недвижимости ещё на стадии возведения стен или даже рытья котлована. Соответственно, потенциальный дольщик уже должен понимать, что заключить договор купли-продажи с таким продавцом не получится: квартиры юридически, а может даже физически ещё не существуют, и вашу сделку в регистрационных органах попросту откажутся регистрировать.
Вслед за другими постсоветскими странами в Кыргызстане начался бум долевого строительства. Этому способствовал развал СССР, где главным застройщиком многоквартирных домов являлось само государство, а после его исчезновения в условиях рыночных отношений и в отсутствие крупного капитала и акул-инвесторов строительного бизнеса спрос на жилищном рынке стремительно рос, а его удовлетворение было возможно главным образом через привлечение средств желающих купить жилье по цене ниже рыночной, и к тому же готовых подождать, – то есть дольщиков (ранее эту тему Новостная служба «Прецедентинфо» раскрывала здесь и здесь).
Однако в этой статье мы затронем некоторые «подводные камни», и конечно, тему банкротства строительных компаний-застройщиков, когда, во всяком случае, по словам их представителей, денег для продолжения строительства у них нет.
Информационные агентства пестрят статьями об обманутых дольщиках. По неофициальным данным, на сегодня насчитывается около четырех тысяч участников долевого строительства, так и не вселившихся в уже оплаченное жилье. В СМИ эта тема поднималась не один раз, но статьи, посвященные этой проблеме, не отвечают на вопросы о том, что делать «после того», когда всё плохое уже случилось. А участники таких отношений так до конца и не понимают таинственную и опасную природу долевого строительства. Давайте же проследим этот зачастую скорбный путь дольщика с самого начала.
Вы видите рекламу, где предлагаются на продажу квартиры от 400 долларов США за квадратный метр. При обращении по указанному в объявлении телефонному номеру вы узнаете, что квартиры «продаются прямо сейчас», то есть за них здесь и сейчас берут вполне реальные деньги, однако само строительство недвижимости ещё на стадии возведения стен или даже рытья котлована. Соответственно, потенциальный дольщик уже должен понимать, что заключить договор купли-продажи с таким продавцом не получится: квартиры юридически, а может даже физически ещё не существуют, и вашу сделку в регистрационных органах попросту откажутся регистрировать.
Фото: Дмитрий Мотинов
Далее в зависимости от добросовестности строительной компаний вам могут предложить разные варианты оформления ваших отношений: договор займа, предварительный договор-купли продажи (один из самых опасных) и чаще всего договор долевого строительства или долевого участия. И если первые два в данном случае абсолютно неприемлемы, так как договор займа – это передача денег во временное пользование, а предварительный договор-купли продажи это и вовсе просто некое обещание продать, не дающее никаких гарантий, то договор долевого строительства в рамках кыргызского законодательства – «неведомый науке зверь». Его правового регулирования в нашей стране нет, само его понятие в отечественном Гражданском кодексе отсутствует, и таким образом, эти договоры регулируются только собственными положениями, которые устанавливают сами стороны – дольщик и застройщик.
Так что на сегодня в этой сфере в нашей стране наблюдается такая картина: основательной законодательной базы нет, квалификация государственных и частных кадров низкая, специфики этой деятельности они не знают, сами застройщики отнюдь не редко недобросовестны, что предсказуемо приводит к многочисленным уголовным делам в отношении руководства строительных компаний и печальному явлению роста численности бездомных дольщиков, которые ради долгожданного новоселья ранее продали единственную крышу над головой и всю имевшуюся на тот момент недвижимость, а сами вынуждены скитаться по съемным углам и комнатам.
Так как не существует официального законодательного определения, что же это такое – договор долевого строительства, – обратимся к образцу этого документа у одного кыргызстанского застройщика, в котором указано (стиль и орфография оригинала сохранены):
Так что на сегодня в этой сфере в нашей стране наблюдается такая картина: основательной законодательной базы нет, квалификация государственных и частных кадров низкая, специфики этой деятельности они не знают, сами застройщики отнюдь не редко недобросовестны, что предсказуемо приводит к многочисленным уголовным делам в отношении руководства строительных компаний и печальному явлению роста численности бездомных дольщиков, которые ради долгожданного новоселья ранее продали единственную крышу над головой и всю имевшуюся на тот момент недвижимость, а сами вынуждены скитаться по съемным углам и комнатам.
Так как не существует официального законодательного определения, что же это такое – договор долевого строительства, – обратимся к образцу этого документа у одного кыргызстанского застройщика, в котором указано (стиль и орфография оригинала сохранены):
«Застройщик обязуется обеспечить организацию строительства своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом на земельных участках расположенных по адресу: ........
Долевой участник обязуется уплатить цену в порядке, размере и сроки обусловленные настоящим Договором».
Долевой участник обязуется уплатить цену в порядке, размере и сроки обусловленные настоящим Договором».
То есть застройщик обязан построить сам или с привлечением кого-то жилой объект недвижимости, а затем передать его долевому участнику. Обязанность последнего – внести деньги и в конце процесса принять недвижимость.
Фото: Дмитрий Мотинов
Иногда нарушение условий договора застройщиком возникает не прямым образом из-за его недобросовестности, а в силу созданной государством бюрократии. Получение тех или иных лицензий, разрешительных документов – процесс долгий и трудоемкий, равно как и ввод в эксплуатацию объекта. Однако и это, конечно же, не является оправданием незаконной стройки, нарушения закона и прав дольщиков.
Но перед тем, как подписывать такой договор, необходимо проверить застройщика по следующему чек-листу, что поможет вам определиться с выбором:
Но перед тем, как подписывать такой договор, необходимо проверить застройщика по следующему чек-листу, что поможет вам определиться с выбором:
Проверить информацию о компании по базе данных Министерства юстиции КР, порталу «Открытый бюджет» Министерства финансов КР и реестру судебных актов: когда она была учреждена, кто является генеральным директором и учредителем, уплачивает ли она налоги (что указывает на наличие экономической деятельности, то есть компания – не «пустышка»), нет ли уголовных дел в отношении руководителя и гражданских дел против самой компании. Используя Интернет, нужно проверить эти имена и саму организацию на наличие «темной» истории. Вас также должно насторожить, если фактический генеральный директор (лицо фирмы, человек, реально принимающий решения) и «юридический» гендиректор, то есть тот, кто указан в базе данных, – разные люди. В таких случаях велика вероятность, что используется схема подставных лиц, когда нанимаются специальные люди, – своего рода зиц-председатели, готовые нести уголовную ответственность.
Сделать запрос застройщику на правоустанавливающие документы на землю («красная книга», дающая право собственности) или запросить информацию у регистрационных органов через реквизиты земельного участка: вас должно насторожить, если застройщик не является собственником земли, а значит, он ставит под угрозу как строительство, так и право собственности будущих жильцов на квартиру даже после сдачи объекта. При хорошем исходе после окончания срока аренды жильцам будет необходимо договориться с собственником земельного участка о его продаже или продлении арендного договора, а если переговоры провалятся, то возможно выселение и снос объекта; при плохом исходе возможно расторжение договора аренды между застройщиком и собственником земли ещё на стадии строительства.
Сделать запрос в официальные органы (Государственное агентство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики, МП «Бишкекглавархитектура» и Управление землепользования и строительства Бишкекской городской мэрии) о том, выдали ли они разрешительные документы на строительство и лицензию застройщику. Строительная деятельность в Кыргызской Республике подлежит лицензированию, и документ выдается непосредственно компании-подрядчику, то есть организации, которая будет непосредственно заниматься основной работой. Если у вашего застройщика его нет, то такую компанию едва ли можно назвать строительной: по сути, она просто собирает деньги и нанимает другие организации, которые на эти деньги и возводят объект, или же такая фирма действует незаконно, возводя объект самостоятельно. Чем длиннее и сложнее цепочка, тем труднее найти виноватого. Разрешительные документы на строительство выдаются непосредственно на объект. Их отсутствие приводит априори к незаконности стройки, а значит, непременному сносу и штрафным санкциям со стороны государства.
Выехать на другие объекты застройщика и оценить темп строительства и точный срок его завершения. Поговорить с дольщиками других объектов.
Обратиться к квалифицированному юристу с целью проверки проекта договора долевого участия, который предложил вам подписать застройщик. В случае отсутствия такой возможности задайте себе вопрос: «А действительно ли мне так нужна квартира, если я не боюсь подписывать документы, которые плохо понимаю?». Одна из распространенных проблем в этой сфере – долгострой, ведь недобросовестные компании часто не указывают в договорах срок завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию или указывают с пометкой «Приблизительно», и к тому же такие горе-застройщики могут в одностороннем порядке «растягивать удовольствие». Часто в таких договорах прописываются пени с дольщиков, но отсутствуют какие-либо материальные последствия для самой компании, если она нарушила срок ввода объекта в эксплуатацию. Насторожить должно также условие платить наличными в кассу и отсутствие оплаты через расчетный счет в банке. Это явный признак «двойной бухгалтерии», что позволяет владельцам компании выводить деньги без документального оформления. Другим важным моментом является то, что в договоре должна указываться сама компания-застройщик, а не их риэлторский филиал, партнер и др. Нередки случаи, когда квартиры в одном и том же строящемся жилом доме продаются двумя разными фирмами.
Помнить, что регистрация договора долевого участия в регистрационных органах является не гарантией, а скорее обязательной формальностью. И конечно, это не дает дольщику никаких прав на сам участок.
Нотариальное заверение договора является более надежным, чем подписание готовых бланков договора, где, как правило, со стороны застройщика все подписано и проставлена печать. Во втором случае никто не может гарантировать, что это точно подпись генерального директора.
Если вы уже являетесь дольщиком, то помимо этого чек-листа, вам как минимум необходимо организовать в социальных сетях или мессенджерах группы долевых участников вашего объекта. В случае возникновения проблем с застройщиком намного эффективнее действовать коллективно.
Мы провели небольшие интервью с гражданами, которые связали себя долевым строительством.
История дольщика 1:
Компания, с которой я заключала договор, продавала квартиры только через долевое участие. Она находилась близко от моего места работы и рекламировала себя как застройщика, использующего только качественные материалы, а безопасность описывала как самый главный приоритет. Мне их менеджеры рассказывали, что архитекторы у них профессионалы из России. Фирма не продавала готовые объекты. После получения технического паспорта этот договор переделали на соглашение о передаче имущества. Сам договор мне был понятен, но были такие «подводные камни», как срок введения объекта в эксплуатацию и доплата за фактические квадратные метры. Все это было нарушено. Так я была вынуждена доплачивать за квадратные метры голых балконов по полной стоимости жилой, полезной площади. Очень жалею, что заключила с ними договор. Квартира обошлась намного дороже цены на рынке. В основном они контактировали с моим мужем, и я не знаю, каким способом они его уговорили, но продали квадратные метры по цене готовой квартиры с черновой отделкой, хотя ни отделки, ничего другого там не было. Только сейчас я поняла, что надо было проконсультироваться с юристом, прежде чем подписывать договор.
История дольщика 2:
Я выбрал долевое строительство, так как при этом квартира ощутимо ниже в цене, чем квартиры на вторичном рынке. К тому же такой формат дает возможность расплачиваться по частям.
Выбор застройщика был для меня сложным процессом. Я подробно изучал местные форумы, социальные сети, материалы в СМИ и комментарии под ними. Также расспрашивал жителей новых объектов, что они думают о своей строительной компании – как оказалось, у многих было достаточно жалоб, несмотря на внешне положительный имидж, мощную рекламную кампанию и навязываемую элитарность.
С особым интересом я изучал различные скандалы и историю существования строительной компании, обращал внимание, как часто они привлекаются государством и коммерческим сектором для выполнения подрядных работ – как правило, там более или менее проводят отбор, а если выполнят некачественно, об этом обязательно будет материал в СМИ и на сайтах правоохранительных органов.
Цены, конечно, играли немаловажную роль. Заманчиво низкие цены, как правило, вызывали подозрение в качественности работ и добросовестности компании. Но нужно понимать, и мой небольшой анализ это показал, что рыночная или высокая цена за квадратный метр также не может означать гарантированного качества и выполнения всех обязательств компании.
В итоге я остановился на оптимальном варианте – компании, у которой история существования больше 20 лет: объектов у неё много, в скандалах почти не была замечена, часто привлекается для выполнения подрядных работ и имеет более или менее наработанную репутацию, которую она старается поддерживать, а в ценовом сегменте держится в разумных пределах – не дешево, но и не заоблачно дорого.
Однако нужно отметить, что чем больше я углублялся в изучение наших строительных компаний, тем больше сомневался, а стоит ли вообще покупать жилье хоть со стадии котлована, хоть в готовом виде? Мое желание покупки квартиры в новом доме не имело абсолютного характера. Если бы более или менее достойного варианта не появилось, я был бы готов или купить в советской панельке, или сохранить деньги до лучших времен.
Мне предложили предварительный договор. Я попросил отправить мне электронный вариант и потратил несколько дней на его изучение. А он состоял приблизительно из 20 страниц и был весьма запутанный. Текст был составлен очень хитро, строительная компания умело играла юридическими нормами, где сперва обещала одно, но потом указывала ряд нюансов, которые могут отменить вышеуказанное обстоятельство, и тому подобное. Вкратце – строительная компания максимально себя обезопасила на случай собственных ошибок, невыполнения обязательств, а процесс возвращения денежной суммы делала весьма сложным и невыгодным, и ставила клиента в уязвимое положение. В этом отношении чувствуется отсутствие соответствующей работы со стороны государственных структур для защиты интересов потенциальных покупателей квартир на стадии строительства, контроля условий этих договоров и определения границ, в пределах которых строительная компания может выдвигать свои условия.
Несмотря на мою образованность, мне многое в документе было непонятно, поэтому я обратился к специалистам за юридической экспертизой на предмет выявления уязвимых для клиента моментов, и еще дополнительно получил консультации.
В свою очередь, я столкнулся с невозможностью изменения пунктов этого так называемого предварительного договора, где, например, строительная компания позволяет себе забрать непомерно большую часть суммы (20 процентов) в случае, если клиент захочет расторгнуть договор и вернуть свои средства; также она оставляет непомерно большую погрешность в квадратуре – до трех квадратных метров. Причём в этом случае не предполагается доплата или возврат средств. Цифра кажется незначительной, но если 3 квадратных метра умножить на 658 долларов, то получается почти 2000 долларов (около 136 тысяч сомов) – ощутимая сумма, не так ли? Как мы понимаем, погрешность при этом, конечно же, против клиента, да ещё квадратура может оказаться меньше оговоренной.
Покупку жилья посредством долевого строительства я не считаю 100-процентно надежной. Риск есть всегда, даже если это проверенная временем и обстоятельствами строительная компания. Но если хочется жить в новом доме, приходится выбирать более или менее достойный вариант из худших. Рынок строительных компаний Бишкека иного выбора не предоставляет. В этом есть большая доля вины государственных структур: их коррумпированность, халатность, равнодушие к защите интересов рядовых граждан и потенциальных покупателей сыграли ключевую роль в создании такого слабого и ненадежного рынка по строительству многоэтажных домов в Бишкеке.
Выбор застройщика был для меня сложным процессом. Я подробно изучал местные форумы, социальные сети, материалы в СМИ и комментарии под ними. Также расспрашивал жителей новых объектов, что они думают о своей строительной компании – как оказалось, у многих было достаточно жалоб, несмотря на внешне положительный имидж, мощную рекламную кампанию и навязываемую элитарность.
С особым интересом я изучал различные скандалы и историю существования строительной компании, обращал внимание, как часто они привлекаются государством и коммерческим сектором для выполнения подрядных работ – как правило, там более или менее проводят отбор, а если выполнят некачественно, об этом обязательно будет материал в СМИ и на сайтах правоохранительных органов.
Цены, конечно, играли немаловажную роль. Заманчиво низкие цены, как правило, вызывали подозрение в качественности работ и добросовестности компании. Но нужно понимать, и мой небольшой анализ это показал, что рыночная или высокая цена за квадратный метр также не может означать гарантированного качества и выполнения всех обязательств компании.
В итоге я остановился на оптимальном варианте – компании, у которой история существования больше 20 лет: объектов у неё много, в скандалах почти не была замечена, часто привлекается для выполнения подрядных работ и имеет более или менее наработанную репутацию, которую она старается поддерживать, а в ценовом сегменте держится в разумных пределах – не дешево, но и не заоблачно дорого.
Однако нужно отметить, что чем больше я углублялся в изучение наших строительных компаний, тем больше сомневался, а стоит ли вообще покупать жилье хоть со стадии котлована, хоть в готовом виде? Мое желание покупки квартиры в новом доме не имело абсолютного характера. Если бы более или менее достойного варианта не появилось, я был бы готов или купить в советской панельке, или сохранить деньги до лучших времен.
Мне предложили предварительный договор. Я попросил отправить мне электронный вариант и потратил несколько дней на его изучение. А он состоял приблизительно из 20 страниц и был весьма запутанный. Текст был составлен очень хитро, строительная компания умело играла юридическими нормами, где сперва обещала одно, но потом указывала ряд нюансов, которые могут отменить вышеуказанное обстоятельство, и тому подобное. Вкратце – строительная компания максимально себя обезопасила на случай собственных ошибок, невыполнения обязательств, а процесс возвращения денежной суммы делала весьма сложным и невыгодным, и ставила клиента в уязвимое положение. В этом отношении чувствуется отсутствие соответствующей работы со стороны государственных структур для защиты интересов потенциальных покупателей квартир на стадии строительства, контроля условий этих договоров и определения границ, в пределах которых строительная компания может выдвигать свои условия.
Несмотря на мою образованность, мне многое в документе было непонятно, поэтому я обратился к специалистам за юридической экспертизой на предмет выявления уязвимых для клиента моментов, и еще дополнительно получил консультации.
В свою очередь, я столкнулся с невозможностью изменения пунктов этого так называемого предварительного договора, где, например, строительная компания позволяет себе забрать непомерно большую часть суммы (20 процентов) в случае, если клиент захочет расторгнуть договор и вернуть свои средства; также она оставляет непомерно большую погрешность в квадратуре – до трех квадратных метров. Причём в этом случае не предполагается доплата или возврат средств. Цифра кажется незначительной, но если 3 квадратных метра умножить на 658 долларов, то получается почти 2000 долларов (около 136 тысяч сомов) – ощутимая сумма, не так ли? Как мы понимаем, погрешность при этом, конечно же, против клиента, да ещё квадратура может оказаться меньше оговоренной.
Покупку жилья посредством долевого строительства я не считаю 100-процентно надежной. Риск есть всегда, даже если это проверенная временем и обстоятельствами строительная компания. Но если хочется жить в новом доме, приходится выбирать более или менее достойный вариант из худших. Рынок строительных компаний Бишкека иного выбора не предоставляет. В этом есть большая доля вины государственных структур: их коррумпированность, халатность, равнодушие к защите интересов рядовых граждан и потенциальных покупателей сыграли ключевую роль в создании такого слабого и ненадежного рынка по строительству многоэтажных домов в Бишкеке.
История дольщика 3:
Долевое строительство привлекло меня по двум причинам – своей ценой и возможностью получить жилье в новом доме. Компания, с которой я заключил договор, была турецкой, и я подумал, что они достаточно хорошо строят, а мне понравилась внешняя отделка объектов, которые они возвели.Это был один из ключевых факторов выбора. Они строят долго, но я надеялся, – и качественно. Опасений особых не было. Я смотрел объекты других компаний, и они не внушали доверия, а турецкие объекты казались более безопасными и надежными. По соглашению, здание они должны были ввести в эксплуатацию еще в 2016 году, а сам договор заключили в 2014. О том, что объект будет возведён на основе долевого строительства, я знал, и договор мне предложили именно такой. Однако он не был нотариально заверен и зарегистрирован в соответствующих органах. В самих условиях представители застройщика не прописали это, то есть это оказался простой договор, который не имеет такой юридической силы, как после заверения у нотариуса и государственной регистрации. Через несколько лет я потянул директора строительной компании к нотариусу, а потом поехал в Госрегистр и зарегистрировал его дополнительно, продлив срок договора до 2018 года. Обошлось это мне тогда почти в пять тысяч сомов. Банковские реквизиты они не давали и принимали только наличные деньги, которые я отдавал кассиру.
Я не в курсе, есть ли у них разрешительные документы и лицензии на строительство, но думаю, что Госрегистр не зарегистрировал бы договор, если бы у компании были проблемы.
В моем случае нарушение сроков, по словам представителей компании, объяснялось исками в её отношении, арестом на участок, из-за чего строительство останавливалось. По договору оговорены пени в отношении компании при несоблюдении сроков. Я жду введения здания в эксплуатацию, и хочу потом вытащить эти пени. Если компания откажется возмещать, я планирую подать в суд. В моем договоре есть третейская оговорка с одним арбитром, поэтому обращение в третейский суд требует дополнительных денег – около 3,5 тысяч долларов за принятие иска по моему договору. Таких денег у меня нет, все было отдано на внесение платежей по долевому строительству. Поэтому приходится подождать.
Последнее, что обещала компания, – это достроить объект до конца 2019 года. Связь с дольщиками этого объекта я не держу, знаю только по своей ситуации.
Однако теперь компанию, с которой у меня договор, надежной уже считать нельзя. Сроки очень затянулись. За это время и за ту же сумму я мог бы уже приобрести готовую квартиру с ремонтом. А сейчас и денег нет, и пожить нельзя, ещё и ремонт делать.
В моем случае нарушение сроков, по словам представителей компании, объяснялось исками в её отношении, арестом на участок, из-за чего строительство останавливалось. По договору оговорены пени в отношении компании при несоблюдении сроков. Я жду введения здания в эксплуатацию, и хочу потом вытащить эти пени. Если компания откажется возмещать, я планирую подать в суд. В моем договоре есть третейская оговорка с одним арбитром, поэтому обращение в третейский суд требует дополнительных денег – около 3,5 тысяч долларов за принятие иска по моему договору. Таких денег у меня нет, все было отдано на внесение платежей по долевому строительству. Поэтому приходится подождать.
Последнее, что обещала компания, – это достроить объект до конца 2019 года. Связь с дольщиками этого объекта я не держу, знаю только по своей ситуации.
Однако теперь компанию, с которой у меня договор, надежной уже считать нельзя. Сроки очень затянулись. За это время и за ту же сумму я мог бы уже приобрести готовую квартиру с ремонтом. А сейчас и денег нет, и пожить нельзя, ещё и ремонт делать.
Мнения реальных дольщиков о долевом строительстве неоднозначны. Но что думают в этой связи представители самих строительных компаний? Некоторые из них согласились поделиться своим видением состояния и проблем этой отрасли.
Застройщик 1:
Наша компания на рынке уже 21 год. Долевое строительство в настоящее время у нас не практикуется. У других компаний договор называется так: «о долевом строительстве/об участии», у нас же – «предварительной купли-продажи». Основной документ оформляется в органах регистрации, когда объект закончен. В целом у наших договоров простая форма, а если клиент хочет, то можно нотариально заверить и зарегистрироваться в органах регистрации. Главный нюанс: в долевом строительства вы являетесь дольщиком, и соответственно, вы платите деньги и «покупаете» квартиру. Если объект включает 100 квартир, а продали только 50, остальные же не продаются, то деньги не поступают, и стройка может приостановиться. В нашей компании, наоборот, мы указываем определенный срок, и неважно, проданы ли все квартиры или нет, строительство продолжается. Если мы будем нарушать сроки, то в договоре прописана пеня, определенный процент, который мы выплатим клиенту. Наши объекты очень популярны, и, как правило, они очень быстро распродаются с начала рекламной кампании.
Оплату за квартиры мы принимаем наличными и через банк. Обмен на жильё и транспортные средства в целом нежелательны для строительной компании. В любом случае цену предложат ниже рыночной, поэтому клиенту выгоднее самому продать имущество и внести оплату деньгами. Наша же компания не практикует обмен, бартеры, принимаем только денежные средства.
Мы предлагаем клиенту оплатить квартиру в рассрочку на период строительства. В зависимости от договоренности вносить можно ежемесячно, ежегодно, раз в квартал – как получится у клиента. К примеру, объект строится три года, мы даём на него рассрочку в 30 месяцев. Если клиент уже заплатил часть и больше не может или передумал, то с его разрешения мы выставляем квартиру на продажу; и если она реализуется, то деньги мы клиенту возвращаем. Штрафы мы не применяем, хотя по договору имеем на это право.
По поводу оговорок в договоре насчёт доплаты за балконы и невозвращения денег при уменьшении квадратных метров. Может быть, мы единственная компания, которая возвращает деньги, если финальная площадь меньше. Если же она больше, то клиенту нужно будет доплатить. В договорах мы это учитываем. Балконов у нас нет, у нас лоджии, и их площадь считается общей.
Гражданам, которые хотят купить новое жилье, мы можем посоветовать в первую очередь обратить внимание на репутацию компании: узнавать у друзей, знакомых, они могут также приехать непосредственно к нам, и мы покажем объекты, как мы строим. Клиенты часто сравнивают цены у нас и других компаний и думают, что они высокие, но дёшево не всегда значит хорошо. Ведь в цену входит не только стена, но и детская площадка, хорошие коммуникации, система безопасности, подъезды и так далее.
Наша компания не имеет жалоб к государству. Появилось единое окно, и легче сдавать документы. Это тенденция к улучшению. Но было бы ещё лучше, если бы государство ввело единую стилистику для домов, особенно тех, которые на первой линии. Облик города стал бы намного лучше.
Строительный бум будет продолжаться, так как недвижимость – это популярная инвестиция. Но он идет на спад, а люди продолжат вкладывать деньги: две революции показали, что банки ненадежны, и поэтому недвижимость более привлекательна. Трудовые мигранты активно поддерживают этот бум. Некоторые наши клиенты перепродают квартиры на 10-15% или даже на все 30% дороже цены, которую они нам заплатили…
Мы предлагаем клиенту оплатить квартиру в рассрочку на период строительства. В зависимости от договоренности вносить можно ежемесячно, ежегодно, раз в квартал – как получится у клиента. К примеру, объект строится три года, мы даём на него рассрочку в 30 месяцев. Если клиент уже заплатил часть и больше не может или передумал, то с его разрешения мы выставляем квартиру на продажу; и если она реализуется, то деньги мы клиенту возвращаем. Штрафы мы не применяем, хотя по договору имеем на это право.
По поводу оговорок в договоре насчёт доплаты за балконы и невозвращения денег при уменьшении квадратных метров. Может быть, мы единственная компания, которая возвращает деньги, если финальная площадь меньше. Если же она больше, то клиенту нужно будет доплатить. В договорах мы это учитываем. Балконов у нас нет, у нас лоджии, и их площадь считается общей.
Гражданам, которые хотят купить новое жилье, мы можем посоветовать в первую очередь обратить внимание на репутацию компании: узнавать у друзей, знакомых, они могут также приехать непосредственно к нам, и мы покажем объекты, как мы строим. Клиенты часто сравнивают цены у нас и других компаний и думают, что они высокие, но дёшево не всегда значит хорошо. Ведь в цену входит не только стена, но и детская площадка, хорошие коммуникации, система безопасности, подъезды и так далее.
Наша компания не имеет жалоб к государству. Появилось единое окно, и легче сдавать документы. Это тенденция к улучшению. Но было бы ещё лучше, если бы государство ввело единую стилистику для домов, особенно тех, которые на первой линии. Облик города стал бы намного лучше.
Строительный бум будет продолжаться, так как недвижимость – это популярная инвестиция. Но он идет на спад, а люди продолжат вкладывать деньги: две революции показали, что банки ненадежны, и поэтому недвижимость более привлекательна. Трудовые мигранты активно поддерживают этот бум. Некоторые наши клиенты перепродают квартиры на 10-15% или даже на все 30% дороже цены, которую они нам заплатили…
Фото: Дмитрий Мотинов
Представитель другой строительной компании согласился дать свои комментарии, но отказался при этом раскрывать некоторые важные моменты.
Застройщик 2:
Мы практикуем договор долевого участия. Можем нотариально заверить его и зарегистрировать в Госрегистре. Нотариус к нам приезжает каждую субботу, а сам документ на регистрацию несет дольщик. Регистрация свидетельствует, что квартира принадлежит этому дольщику. Материальные санкции к нашим клиентам предусмотрены, это пеня за каждый день просрочки платежа, но на практике мы её не применяем. Если дольщик не вносит платежи в течение 2-3 месяцев, то договор в одностороннем порядке расторгается, квартира перепродается, а дольщику возвращается только 80% от уплаченной им суммы, так как 20% является неустойкой, которую мы по договору забираем себе. Эти же 20% мы забираем и в том случае, если дольщик хочет расторгнуть с нами договор или перепродать квартиру. Земельные участки мы не выкупаем, а заключаем соглашение с владельцами, например, в обмен на коммерческую площадь. После завершения строительства технические паспорта передаются жильцам, а общий техпаспорт – товариществу собственников жилья. По поводу земельного участка, то совместным собственником является сама компания, но по поводу дальнейшей судьбы я дать информацию не могу.
Раньше можно было строить без разрешительных документов, сейчас с этим стало строже. Наша компания сперва их получает, и потом уже начинает строительство.
Помимо принятия наличных, мы принимаем и транспортные средства, но по цене ниже рыночной: если автомобиль стоит 20 000 долларов США, то мы оцениваем его в 18 тысяч с половиной.
Помимо срока введения в эксплуатацию, мы прописываем дополнительные 90 дней, на которые компания может этот срок продлить. Как правило, строительство мы завершаем не позже этих дополнительных 90 дней. Если же нарушим срок, то в договоре есть определенная пеня, которую мы должны будем выплатить, но так как мы всегда сдавали объекты вовремя, она никогда не применялась.
Потенциальным же дольщикам посоветуем изучать Интернет-сайты компаний, объекты и их количество, проверять участок, смотреть отзывы, и конечно, обращаться к «сарафанному радио».
Строительный бум всё ещё держится, так как недвижимость – это устойчивая «валюта». И её цена будет только расти, потому что рисков при этом нет, и это хорошая инвестиция…
Раньше можно было строить без разрешительных документов, сейчас с этим стало строже. Наша компания сперва их получает, и потом уже начинает строительство.
Помимо принятия наличных, мы принимаем и транспортные средства, но по цене ниже рыночной: если автомобиль стоит 20 000 долларов США, то мы оцениваем его в 18 тысяч с половиной.
Помимо срока введения в эксплуатацию, мы прописываем дополнительные 90 дней, на которые компания может этот срок продлить. Как правило, строительство мы завершаем не позже этих дополнительных 90 дней. Если же нарушим срок, то в договоре есть определенная пеня, которую мы должны будем выплатить, но так как мы всегда сдавали объекты вовремя, она никогда не применялась.
Потенциальным же дольщикам посоветуем изучать Интернет-сайты компаний, объекты и их количество, проверять участок, смотреть отзывы, и конечно, обращаться к «сарафанному радио».
Строительный бум всё ещё держится, так как недвижимость – это устойчивая «валюта». И её цена будет только расти, потому что рисков при этом нет, и это хорошая инвестиция…
Пока же дела не у всех и не всегда обстоят так радужно. Никто, включая представителей государства, не знает, сколько сегодня в Кыргызстане обманутых дольщиков. Но по неофициальным данным, их численность превышает несколько сотен, хотя никто не может ручаться, что это окончательная цифра, и она, скорее всего, будет расти. Дело доходит до того, что порой отчаявшиеся люди решают завершить бесконечный долгострой собственными силами и на свои деньги. Как, например, 80 бишкекских дольщиков, представитель которых выступила по этому поводу в октябре минувшего года в одном из пресс-центров столицы:
Видео: Sputnik Кыргызстан
Как это понятно из видео, представитель прокуратуры ничем не мог помочь обманутым людям, и только посоветовал обратиться в правоохранительные органы. Между тем учреждения Госрегистра зарегистрировали приблизительно 150 строительных компаний, ведущих в Кыргызстане долевое строительство. Сколько из них запятнали свою репутацию, обманув доверившихся им дольщиков, - доподлинно также не известно.
150
?
Очень красноречив в этой сфере опыт Российской Федерации, уже успевшей пройти через волну долевого строительства, последствия которого хорошо показаны в этой публикации. Из-за этого россияне и были вынуждены ввести специальные нормы законодательства, регулирующие долевую застройку: так, в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» был добавлен отдельный параграф, регулирующий банкротство застройщиков, который дает преференции и приоритет дольщикам, являющимся по отношению к компании кредиторами.
Однако, возвращаясь к отечественным реалиям, остается надеяться только на улучшение законодательной базы или полный запрет долевого строительства, что сведет все риски на нет. Попытки же создания нормативных актов предпринимаются, однако пока они ни к чему не привели. В Кыргызстане институт банкротства в отношении застройщиков применяется вяло, а если и действует, то на общих основаниях, без каких-либо преференций дольщикам ввиду отсутствия специальных законодательных норм для долевого строительства.
Однако, возвращаясь к отечественным реалиям, остается надеяться только на улучшение законодательной базы или полный запрет долевого строительства, что сведет все риски на нет. Попытки же создания нормативных актов предпринимаются, однако пока они ни к чему не привели. В Кыргызстане институт банкротства в отношении застройщиков применяется вяло, а если и действует, то на общих основаниях, без каких-либо преференций дольщикам ввиду отсутствия специальных законодательных норм для долевого строительства.
Автор: Бермет Джаныкулова
Редактор: Толкунбек Турдубаев
Иллюстрации: Алина Печенкина
Новостная служба «Precedentinfo» благодарит за содействие в подготовке этой публикации представительство Internews Network в Кыргызской Республике, которое финансово поддерживается USAID в Кыргызстане.
Редактор: Толкунбек Турдубаев
Иллюстрации: Алина Печенкина
Новостная служба «Precedentinfo» благодарит за содействие в подготовке этой публикации представительство Internews Network в Кыргызской Республике, которое финансово поддерживается USAID в Кыргызстане.
