«Фирменный капкан» от агентства недвижимости (разбираем реальный договор)

Иллюстративное фото

Автор текста: Бермет Джаныкулова

Каждый день тысячи кыргызстанцев покупают и продают недвижимость. А конкуренция на этом рынке такова, что порой волей-неволей приходится обращаться в специализированные агентства, которые, если верить их рекламе, быстро и дорого продадут или недорого предложат к покупке недвижимость. И если у потенциальных покупателей/клиентов есть риск, что им попадутся такие агентства, где они просто зря потратят деньги на услугу подбора собственности, то потенциальные продавцы-клиенты рискуют гораздо бОльшим…

Представим ситуацию, что вы решили продать свою квартиру, и для ускорения этого процесса обратились в одно из популярных и известных агентств недвижимости. У вас запросят копии вашего паспорта, документов на квартиру с обязательным показом оригиналов, а если вы еще и замужем или женаты, — то и документы вашего супруги/супруга. При встрече вам попытаются быстро подсунуть на подпись“Агентский договор”, даже если при телефонном разговоре вас заверяли, что никакого договора не нужно, и даже “подпишем его, когда найдем покупателя на квартиру”.

С одной стороны, сильное желание такого агентства оформить ваши с ним отношения вполне понятно: вдруг оно вам найдёт покупателя, а вы не выполните свою часть условий устного соглашения и продадите свою квартиру, не оплатив работу риелтора?! С другой стороны, агентские договоры вовсе не такие безобидные, как могут показаться на первый взгляд. А подписание такого документа без предварительного чтения и проверки может дорого обойтись продавцу-клиенту и закончиться приглашением  в суд.  Рассмотрим реальный договор от известного агентства недвижимости (можете посмотреть его вот по этой ссылке)

Часть 1 статьи 843 Гражданского кодекса Кыргызской Республики гласит:

“1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала”.

В нашей ситуации агентом является агентство недвижимости, а принципалом —  владелец собственности, желающий продать ее. В самом договоре об этом говорится так (стиль и орфография сохранены – прим.пер.):

“1.1. Согласно условиям настоящего Договора,  Принципал передает Агенту эксклюзивное (исключительное) право по продаже объекта недвижимости (далее по тексту “Недвижимость”),  находящегося по адресу: г. Бишкек, ул. Примерова, 77, принадлежащий Принципалу на праве частной собственности на основании Договора купли продажи №NN от 20 мая 2005 года.

 При этом Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению Принципала действия по поиску покупателя на Недвижимость Принципала и по заключению Принципалом договора по отчуждению Недвижимости.

1.3. Принципал установил сумму, за которую желает продать Недвижимость: 30 000 (тридцать тысяч) долларов США.

 При этом Агент вправе продать Недвижимость за большую сумму.” 

На первый взгляд, условия соглашения кажутся вполне разумными: агентство за вознаграждение ищет покупателя и сопровождает сделку. Но при ближайшем рассмотрении должно смутить словосочетание “эксклюзивное (исключительное) право”, которое указано в договоре. Далее в тексте оно и вовсе раскрывается, что называется, во всей красе:

“2.1. Права и обязанности Принципала согласно условиям настоящего Договора:

2.1.2. В течение срока действия настоящего Договора не заключать подобного рода договора с другими физическими и (или) юридическими лицами, самостоятельно не контактировать с потенциальными покупателями.       

 Не совершать никаких юридических действий, связанных с отчуждением Недвижимости, без участия Агента, и не использовать Недвижимость в качестве залога.

2.1.5 Не допускать потенциальных покупателей к осмотру Недвижимости без представителей Агента”.

Другими словами, эти положения договора попросту связывают руки продавцу. Подписав такой вот «двусторонний равноправный» документ с означенными условиями, вы отныне не сможете продать свою квартиру без участия агентства (ещё и оплатив навязанную им «услугу»). Вы также уже не имеете права предлагать кому-либо свою же квартиру и показывать её самостоятельно, поскольку теперь только агентство имеет такое право на ваше же имущество.

Фото: Pixabay

После таких воистину драконовских положений было бы логично думать, что теперь агентство просто обязано в кратчайший срок найти вам покупателя; скажем, прописать в договоре, что риелтор обязуется реализовать ваше имущество в течение 1 месяца, в противном случае вы не должны ему ни сома за такую вот «услугу». Но увы, и здесь агентство «тянет одеяло» на себя:

“2.2.Права и обязанности Агента согласно условиям настоящего Договора:

2.2.1. Осуществлять поиск потенциальных покупателей Недвижимости Принципала, вести переговоры с потенциальными покупателями от имени Принципала.

2.2.2. Оказывать информационно-консультационные услуги по правовым, организационным, техническим и иным вопросам, касающимся отчуждения Недвижимости.

2.2.3. Организовать и провести необходимые действия для осуществления и регистрации сделки по отчуждению Недвижимости в Государственной регистрационной службе при Правительстве Кыргызской Республики (ГРС ППКР) либо в нотариусе (правильно: «у нотариуса» или «в нотариальной конторе» — прим.ред.).

2.2.4.Заключать с покупателем Недвижимости соглашение о приобретении объекта недвижимости (соглашение об авансе)”.

Причём в этом, казалось бы, двустороннем документе нет ни слова о сроках и даже вообще о том, что агентство обязано найти вам покупателя! Только вскользь упоминается «поиск» без какой-либо гарантии на его результат и скромные консультации, которые вы можете и сами получить, обратившись к независимым юристам.

Особо стоит обратить внимание на то, что одним пунктом указаны «Права и обязанности Агента», — без чёткого отграничения одного от другого.

Фото: Pixabay

А теперь к самому неприятному (для владельца недвижимости) – разделу об ответственности сторон. В договоре нет ни слова о том, какие же обязательства несёт и за что конкретно отвечает само агентство. Зато скрупулёзно указано, что вы будете платить 10% штрафа от ЦЕНЫ ИМУЩЕСТВА (!), если нарушите все подпункты раздела договора об обязанности принципала (собственника недвижимости):

“4.2. В случае нарушения п.2 (п.п.2.1.1,  2.1.2,  2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8).  Принципал оплачивает Агенту штраф в размере 10% (десяти процентов) от установленной Принципалом суммы, согласно  п.1.3 настоящего Договора.                          

4.3.Оплата штрафа производится в кассу Агента в течение 5 (пяти) банковских дней после получения уведомления о штрафе за нарушение п.2 (п.п. 2.1.1,  2.1.2,  2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8)  настоящего Договора. Уплата штрафа не освобождает виновную Сторону от выполнения условий Договора”.

Это значит, что, оценив свою квартиру в 30000 долларов США и затем продав её по такой цене без участия агентства, вы будете вынуждены выложить 3000 долларов в качестве штрафа.

Расторгнуть такой договор самостоятельно у вас тоже не получится, на что указывает следующий пункт этого «равноправного» соглашения:

“8.4. Расторжение настоящего Договора возможно по соглашению Сторон, а равно в одностороннем порядке Агентом путем простого письменного уведомления Принципала о расторжении Договора”.

То есть агентство недвижимости может в любой день и час расторгнуть с вами договор, просто письменно уведомив вас об этом, а вот вы – нет, и вам ещё нужно будет слёзно испрашивать от другой «высокой договаривающейся стороны» согласия и одобрения на его расторжение! Так что, единожды попав в этот фирменный «капкан», вам из него уже не вырваться.

Иллюстративное фото

В наших районных судах есть реальные дела, когда агентства заключали такие договоры с ничего не подозревающими гражданами — и выжидали, когда, как говорится, очередная жертва попадётся в силки. Собственники при этом терпеливо ожидали, когда агентство начнёт шевелиться и подыщет им покупателя, потом, жалуясь на бездействие и полное их игнорирование со стороны риелтора, не выдерживали и находили покупателей самостоятельно. А продав собственность, и вовсе забывали, что когда-то заключили такой договор. Вот тогда-то агентство «просыпалось» и на вполне законных основаниях обращалось в суд за взысканием штрафа с продавца. А сумма такого рода штрафных санкций для здравомыслящего человека просто немыслимая — несколько тысяч долларов. К сожалению, такие дела в большинстве случаев агентства выигрывают, а бывшим собственникам приходится вести тяжбы в последующих судебных инстанциях, надеясь хотя бы снизить эту сумму.

В заключение остается только посоветовать внимательно читать договоры и не заключать их на таких кабальных условиях. А если собственник недвижимости всё же готов пойти на риск, то в крайнем случае хотя бы заключать такие документы на очень короткий срок — не дольше, чем на 2-3 недели, и продлевать лишь при необходимости.